&nbsp贵州评估公司浅谈关于房地产估价现场查勘的几点思考

1、估价对象及所依赖的环境在估价作业期间查勘结论发生了重大变化，应对估价报告作出调整和说明。

（1）估价对象自身状况：估价报告期间，估价对象发生重大状况变化，例如房屋局部倒塌或局部土地灭失等视不同的估价目的，贵阳评估公司想说应对估价结果进行重新调整和说明。

（2）估价对象的环境：估价报告期间，估价对象所依赖的社会经济政治环境，尤其是规划变更等发生重大变化，甚至使估价时点的估价结果无法使用，应对估价结果进行调整。

2、贵阳评估公司告诉您拆迁评估多为追溯性评估。拆迁补偿的估价时点为《房屋拆迁许可证》核发之日，所以拆迁评估的现场查勘多在估价时点之后。因此，估价人员应关注房屋主体、设施设备因自然毁损、被拆被盗造成的两个时点的差异，作相应调整，并在估价报告中作必/要说明和声明。

3、专/业工作尽量依托专/业机构。如拆迁房屋估价查勘中涉及到工程造价、成新鉴定，尤其是危房，面积测量等工作时，建议委托人另行委托相应有资格的机构同步进行，评估机构利用其工作成果。

4、现场勘验、调查询证记录应充分完备。现场工作底稿上应有现场记录人、复核人的及时签字。应载明勘查时间、地点、勘查人、在场人、勘查经过和结果(内容涵盖所/有区域和个别因素)，并请当事人或在场人签名、盖章，当事人或在场人拒绝的，应予说明。市场调查询证记录亦如此。必/要时，可将现场勘验记录、照片、录像、证照材料及时提交委托方一并公正机构办理证据保全手续。

5、 现场拍摄照片zui低要求：

（1）部位：小区大门、小区背景、区内平面（到小区zui高建筑物顶或相关部位俯拍）、楼宇外观、梯间、厅、房间、厨房、卫生间、露台等。

（2）细部：对评估对象应有细部拍摄，突出物业管理公司、外墙装饰、房内装修、家具、门窗、设施设备、构筑物、其他特别构造等。

（3）内容：楼宇外观尽量要把整座楼的全景照进去，突出其特点；室内照片尽量要能体现出房内的装修情况，尽可能把地面，墙和天花都能照到。需要离被拍摄物远一点才能达到这个效果。

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