贵州评估公司的土地评估估价过程中相关技术参数的确定和难点分析

（一）还原率的确定

按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），土地还原率的确定方法有土地纯收益与价格比率法、安 全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法三种方法，还原率的确定一直是估价过程中的难点，具体不仅是测算过程复杂，还需要大量的租金和售价等土地交易资料，对于商业、住宅用地在市场交易资料充足的情况下一般三种测算方法均可适用，而对于工业用地，一般因市场交易资料较少，仅能采用安 全利率加风险调整值法一种方法测算。纯收益与价格比率法在测算过程中是先利用房地产租金与售价的关系测算综合还原率，然后利用土地还原率与房屋还原率，地价与房价比例关系套用公式分别求得土地还原率和房屋还原率。安 全利率加风险调整值法中安 全利率一般采用三年期或五年期国债利率，难点是风险调整值的确定，一般可以根据各类用地市场风险因素对土地市场的影响程度确定，需要建立市场风险因素因子体系，将这些因素因子对各类用地的影响程度进行量化，进而测算风险因素调整值，还有一种简单的方法就是通过分析近几年物价指数的变动情况确定风险因素调整值。贵州评估公司想说投资收益率法一般可将房地产抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数，并考虑风险调整系数作为综合还原率，抵押贷款收益率一般为头一年还本付息额与抵押贷款额的比率，自有资本收益率可结合房地产企业收益率情况，采用资本资产定价模型进行测算。

（二）期日修正系数的确定

公布城市地价动态监测指数的地区，期日修正采用的多为城市地价动态监测网公布地价增长率及地价指数。但在应用中有指出，该指数是综合该城市不同用途、不同区域的平均性指标，针对各个区的地价变动幅度，是否可以直接使用？如果不可直接使用，又应该参照哪个指标来拆解落实？毕竟估价对象所在区域的单个地价指标，也仅仅是构成整个城市地价指标的一个权重因子。更何况目前地价指数，测算过程多用当前商品房的租售价格及征地价格来测算，并加入土地市场不同地块的成交价格，自身即带有市场盲目性。

（三）容积率修正系数

当报告中同时采用基准地价系数修正法和市场比较法时，两种方法容积率修正是否需要统一？也就是说市场比较法容积率修正是否需要按照基准地价系数修正法容积率修正系数进行修正？个人认为不一 定保持一致，因为目前大多数地区基准地价制定具有滞后性，基准地价估价期日距离公布时间一般都在一年以上，甚至有的达到两年，采用一两年前的容积率修正系数指导现在的容积率对地价的影响度显然不合适，而且基准地价中的容积率修正系数也不定能够准确反映市场容积率对地价的影响。如：一个商业项目采用的基准地价系数修正法对应的容积率修正系数为容积率2的修正系数为1.00、容积率为2.5的修正系数为1.10、容积率为3的修正系数为1.18，而这个商业项目所在区域实际供地时地价水平受容积率的影响并不敏感，甚至不受容积率影响。那么市场比较法进行容积率修正时若也采用基准地价法中的容积率修正系数，测算结果就会造成地价偏差。

市场比较法容积率修正幅度值可通过分析近期市场成交实例价格对容积率变化的敏感度进行确定，但此种方法只适用于成交实例较丰的情况，由于成交实例不足等因素实施起来也有难度。

（四）成本逼近法及剩余法中利润率的确定

成本逼近法是通过土地取得费及相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润和土地增值等土地成本积算土地价格，其中难点之一就是土地开发利润率的取值问题。剩余法是在估算开发完成不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专 业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

然而，两种方法中的利润率的内涵是不一致的，关于成本逼近法的土地开发利润率，根据《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)中章节6.4.7的表述：“土地开发总投资应计算合理利润，按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率，测算土地开发应取得的开发利润。”而剩余法中利润(章节6.3.2.7)则表述为：“开发项目客观利润一般以土地或不动产总价值或全预付资本的比例计算。利润率宜采用同一市场上类似土地或不动产开发项目的平均利润率。”

那么有没有一个既可以满 足成本逼近法中关于行业利润率、又可以满 足剩余法中关于房地产开发行业利润率的客观、公正性指标呢？有。贵州评估公司告诉您可以查阅历年国 务 院 国资委财务监督与考核评价局编制的《企业绩效评价标准值》一书。该书既按照工业、建筑业、房地产业、农林牧副渔等不同划分行业种类，同时在每种行业中有关于利润率的优值、良好值、平均值、较低值乃至较差值等不同等级参数，可引为客观公正的评估测算数据来源。

（五）估价结果的合理性分析及地价确定方法

报告中采用两种方法测算地价后，那么怎么来确定终地价，取两种方法的平均值还是取权重，取权重的话怎么取，这里面的重点是怎样去分析两种方法的合理性和可信度，具体可以从这几个方面去考虑：

（1）针对估价目的、估价对象特点、市场状况、政府供地政策的变化分析方法的适用性，如，一般出让项目，采用4号文规定的比较保守的“基准地价法或成本逼近法”和偏向于市场的“市场比较法、剩余法、收益还原法”，在进行方法权重取值时会给后者取权重值大于前者。也有一些保障房用地，在基准地价更新前成交实例供地价格较低（180万元/亩），在基准地价公布后，区域基准地价标准调整到了260万元/亩，但是基准地价公布后尚未成交实例，政府供地政策是出让价格不低于基准地价，这时采用基准地价法和市场比较法评估时，市场法测算结果的与政府供地政策就会有差距，基准地价的可信度大于市场比较法，基准地价法取权重值应大于市场比较法。

（2）对资料的完备性和参数取值的可靠性进行检查和分析，资料的完备性应分析采用方法中搜集资料是否完整，参数取值的可靠性体现在方法中参数取值是否有依据，而非估价师的主观判断。

（3）比较各方法估价结果之间的差异，选取地价确定方法，综合确定估价结果，这里的难点是怎样确定权重取值，是取“50%和50%”、还是“30%和70%”，“40%和60%”、“20%和80%”，有两种可参考的思路：一是否可以从两种方法测算结果的差异大小确定，两种方法测算结果差异大权重取值的差异就可以大一些，反之两种方法测算结果差异小权重取值的差异就可以小一些；二按照对估价结果的影响因素因子，建立估价对象两种方法估价结果影响因素因子体系和权重值，用权重值乘以影响程度值，进一步测算每一种方法的权重，但是这里权重值和影响程度值确定也比较难，有时也带有主观性。

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