土地估价常用方法由贵阳评估公司来为你详细介绍！

土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。

（一）市场比较法

市场比较法是土地估价中基本、常用的估价方法之一，也是通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交的价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场的价格，即具有全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于相同。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。

（二）收益还原法

收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以某些的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以某些的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，即都有市场的价格。而这个市场的价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现的价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上就等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。

由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因使用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。

收益还原法一土地纯收益的确认为前提，因此，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。

（三）成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一些的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来定土地的价格的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值，但它不能全反映土地的真实价值。因为一宗土地的价值高低，主要取决于在土地未来利用中所产生的收益大小，而不是取决于对这块土地投资改造的费用大小。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又没有比较实例的公建、公益用地的价格评估，选择该方法时应慎重。

（四）剩余法

剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬，这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。剩余法的理论依据与收益还原法基本相同，都是对未来剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地的纯收益，是对土地收益的费土地因素扣除，而剩余法则是直接从资本化后的价格扣除非土地因素的贡献。

剩余法主要应用于有开发价值的土地估价，一般有以下几种类型：

（1）代开发的地的估价；

（2）待拆迁改造在开发房地产的估价；

（3）只将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；

（4）现有新旧房地产地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。

（五）基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。由于基准地价是区域平均价，因此，贵阳评估公司提醒，要评估该区域中某一宗地的价格，还须根据该宗地的区域条件和个别条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗地价格。

（六）路线价法

路线价法是根据土地价值高低随距街道距离增加递减的原理，对面临特定街道且地段相同、用途相同的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数块土地的平均单价并附设于该街道上，此单价称为路线价；然后根据此路线价格，再配合深度百分率表，用数学方法计算出临接该街道的其他各宗地价格的一种估价方法。（内容来源于网络，如有侵权请联系我们删除）