4.5评估程序

   （1）土地估价机构接受国土资源主管部门（或出让方）委托，明确估价目的等基本事项；

   （2）拟订估价工作方案，收集所需背景资料；

   （3）实地查勘；

   （4）选定估价方法进行评估；

   （5）确定估价结果，并根据当地市场情况、有关法律法规和政策规定，给出底价决策建议；

   （6）撰写估价报告并由两名土地估价专业评估师签署，履行土地估价报告备案程序，取得电子备案号；

   （7）提交估价报告；

   （8）估价资料归档。

    5评估方法的运用

5.1收益还原法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

（1）确定土地收益，应通过调查市场实例进行比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。对于待建、在建的土地，按规划建设条件选用可比较实例。用于测算收益水平的比较实例应不少于3个。

   （2）确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用。

   （3）确定还原率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系。

5.2市场比较法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

   （1）在综合分析当地土地市场近三年交易实例的基础上，优先选用正常市场环境下的交易实例。原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例；不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例。近三年内所在或相似区域的交易实例不足3个的，原则上不应选用市场比较法。

   （2）比较实例的修正幅度不能超过30％，即：（实例修正后的比准价格-实例价格）／实例价格≤30％。

（3）各比较实例修正后的比准价格之间相差不能超过40％。即（高比准价格-低比准价格）／低比准价格≤40％，对超过40％的，应另选实例予以替换。实例不足无法替换的，应对各实例进行可比性分析，并作为确定取值权重考虑因素之一。

5.3剩余法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

   （1）在假设项目开发情况时，按规划建设条件评估；容积率、绿地率等规划建设指标是区间值的，在区间上限、下限值中按最有效利用原则择一进行评估。

   （2）假设的项目开发周期一般不超过3年。

   （3）对于开发完成后拟用于出售的项目，售价取出让时当地市场同类不动产正常价格水平，不能采用估算的未来售价。

   （4）开发完成后用于出租或自营的项目，按照本规范收益还原法的有关技术要求评估。

   （5）利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。利润率的取值应有客观、明确的依据，能够反映当地不动产开发行业平均利润水平。

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