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发布日期:2019-05-29 作者: 点击:

都匀评估公司铜仁评估公司安顺评估公司

土地评估宗地评估基准地价评估土地资源价值评估全称房地产价格评估,是以房地产为对象,根据评估目的,遵循评估原则,按照估价程序,采用科学的估价方法,结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析,对房地产的特定权益,在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价,而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来,它具有专业性、技术性、复杂性,是科学、艺术和经验三者的结合。

建筑物的折旧

指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。

土地生熟程度

指基础设施的通达程度和土地的平整程度。

三通一平

指水、电、道路通,土地平整。

七通一平

指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通,土地平整。 

资本化率

是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。

基准地价

是在某一城市的一定区域范围内,根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段,然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。

标定地价

是指一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

房屋重置价格

是假设房屋在估价时点重新建造时,必要的建造费用加平均利润。

底价

是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格,亦称起叫价格(简称起价)。

补地价

是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途,或增加容积率,或转让、出租、抵押划拨土地使用权,或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。

建筑容积率

简称容积率,又称建筑面积密度,是指土地上可建造的建筑物的总面积与土地总面积的比率。容积率又分为含地下建筑面积的容积率和不含地下建筑面积的容积率。

建筑覆盖率

是指一块土地上的建筑物基底占地面积与该块土地总面积的比率。有时还采用建筑物的最大水平投影面积与土地总面积的比率来表示。

绿地率

是用地红线内绿化用地面积与土地总面积的比率。

贵州矿业权资产评估机构准确评估知识资产的价值

英国十八世纪的哲学家Immanuel Kant(康德)一生花费大量时间研究超物质世界的经验。虽然他对现代财务全无所闻,但如果让他参与讨论目前知识资产的评估,他却可能颇在行。康德认为,比起那些看得见摸得着的实体,抽象的世界对人们的行为影响力更大。诚如康德一样,今天的许多研究者也认识到,无形的知识资产对企业财务绩效的影响日见显著。

遗憾的是,尽管知识资产已经为人们所认识,但我们的会计制度与康德时代相比却依然大同小异。复式记帐已经沿用了几百年,财务人员们依然不把知识资产看作资产。财务主管们可以做到密切监督企业在专利、品牌、商标和研发方面的支出,但对知识资产却毫不在意。这是因为根本没有任何规则,来指导人们对这类投资的结果做出评估与报告。

如今,电脑、信息和全球竞争的时代已经替代了原来的工业革命。企业决策的速度更加快捷,谁对产品、市场、运营方式和文化的了解更深,谁就能在市场最终获胜。对流动性的渴望,使人们更家倾心可移动的资产。这种情况刺激人们对影响资产负债表的资产进行更多的投资,但这些资产却不会反映到资产负债表上。

由此看来,现行会计制度与知识经济的要求之间存在着差距。这种会计制度适应的是一个过去的时代,一个企业资产大部分堆放在厂房和货架上的时代。因此,现在争论的焦点已不是企业的知识资产是否存在的问题,而是对知识资产进行测评的利弊。

包括众多财务主管在内的怀疑派坚持认为,对知识资产根本无法进行有效测评,这主要是因为根本没有发生任何实际的交易。除非发生天灾?祸,否则有形资产决不会在一夜之间化为乌有。但无形资产却存在着这种可能。一项高科技专利可能会被另一种新技术取代;无来由的流言能减损一个品牌的声誉;前景美好的研发计划可能一败涂地;高层经理人也可能另攀高枝。制药业巨人辉瑞公司(Pfizer Inc.)财务总裁David Shedlarz(谢德拉)说道,在知识资产评估机制没有获得广泛认可之前,知识资产不能列入资产负债表。身为怀疑派的他们预计,如果将知识资产列入财务报表,会产生始料不及的不良后果。因为在他们看来,知识资产出现在财务报表中,非但不能使人们清楚了解企业的绩效,反会误导投资者,给经理人造成干扰并孳生不确定因素。

其实这种惧怕有夸大嫌疑,因为在专门统计有形资产的会计系统中,存在着更为严重的缺陷。知识资产的价值确实会出乎意料地增减。但是,企业要想保证长期成功的经营绩效,就必须善加控制企业中的各种价值创造因素。要做好这一点,就必须找到对企业知识资本管理进行估测的方式。有鉴于此,企业需要对如下一类问题做出回答:研发投资的回报是否令人满意?专利权是否值得更新?值得进行商标保护吗?解决不了这些问题,就已对企业决策的前景产生影响。存在这些缺陷的企业终将在那些学会衡量、管理并调整知识资产的竞争对手面前败下阵来。

贵州矿业权资产评估机构告诉您一种粗略计算知识资本的可行方法是企业的市场价值减去其帐面价值。然而,这种方法隐含的一种观念是,企业帐面资产的价值决不会高过帐面成本。这种观念即便不是大错特错,也显然可疑。因为用这种方法得出的数值高估了知识资产,而对帐面资产的价值估计过低。况且,市场价值的计算方法以股价为基准,导致市场价值时时波动,无法反映出资产的基本价值。

Baruch Lev(列夫)在美国New York University(纽约大学)的Leonard Stern Business School(斯特恩商学院)工作,是由Philip Bardes资助的会计学与金融学教授。列夫积极倡导人们更加重视知识资产,并勇敢承担了第一个Knowledge Capital Scoreboard(编者译:知识资本记分板,以下简称记分板)的制定工作。在BEA Credit Suisse Asset Management(编者译:BEA资产管理公司)有价证券部经理Marc Bothwell(博斯维)的鼎力协助下,列夫研制出这种以经营绩效为基础的知识资本计算方式,专门用于衡量知识资产投资的经济效益。

他俩研究了二十七家销售额在十亿美元以上的化学公司和二十家销售额超过两亿五千万美元的药品公司,计算出它们的知识资本量。

他们在计算知识资本时,首先估算一个公司标准年份的收益。考虑到各种商业因素可能会对未来的收益产生影响,所估算的平均收益稍侧重收益预测。一旦确定了上述公司的标准年收益,根据减除标准年收益所得的余额,就能确定“知识收益”的量。对每一大类资产回报率的预计方式,也适用于有形的帐面资产与金融资产。

记分板把入帐的各类资产分别乘以它们的预期税后回报率,有形资产的回报率为7%,金融资产则为4.5%。不论这些公司的风险或资本成本多高,这些回报率均适用于上述两种行业中的所有公司。尽管存在不足,这种方法仍能推算出有形资产与金融资产的可靠收益标准。

从标准年收益中减去有形资产与金融资产的收益,列夫认为,所得余额就代表知识资产所带来的收益,即知识资本收益(KCE)。这一计算方法本身暗示出一系列新的财务指标,包括知识资本毛利率(KCE/销售额)和知识资本营业利润率(KCE/营业收润)等。

利用这些指标,企业第一次能估价知识资产对企业赢利和经营绩效的贡献。

知识资本收益的计算方式与有形资产和金融资产收益的测算方式相反。知识资本收益的计算不是用资产量乘以预期回报率,而是用知识资本收益除以知识资产的预期回报率。计算方式并不陌生,只是还存在一个障碍,即从未有人推算过知识资本的预期回报率。

掌握了知识资本及有关收益的数据,新指标可以让人们以新的眼光看待传统的财务报表。比如,计算知识资本与帐面资本的比率,表明企业利用知识的程度。在杜邦公司,每一美元的帐面资本,就有价值2.34美元的知识资本,在化学公司中属最高之列。贵州矿业权资产评估机构想说知识资本与销售额的比率,则说明了另一个问题。如果此比率下降,则显示知识资本对企业整体绩效的贡献减少;比率上升则预示着对企业整体绩效的贡献增加。

记分板结合了新旧标准,把知识资本与帐面资本相加,创造出了“综合价值”的概念。利用综合价值,就能对涵括从机床到专利等企业全部资产的资产负债表进行评估。

列夫说:“一比一的比率说明,企业的市场价值主要建立在以往业绩与短期收益预测的基础上。”换句话说,一比一的比率说明,近期的收益体现在股价中,由于缺乏新的发展,预计企业并无多少成长。

作为一种评估知识资产的系统模型,知识资本记分板尽力捕捉传统会计系统无法把握的价值的关键方面。由于这些步骤依靠的是公_开信息和宽泛的观念,因而人人都能利用,但也存在着明显的局限。获得预期回报与明细支出的专有信息,会提高该方式的精确度,得到更为准确的结果。如果有什么突出问题的话,那就是对知识资产视而不见的短视行为。知识资产是存在的,是可以估测的,应该得到大家的承认。


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